Veel gestelde vragen

 ??

ag een mede-eigenaar optreden als syndicus?
Om beroepsmatig syndicus te zijn (hoofd- of bijberoep) moet men voldoen aan de wetgeving op de vastgoedmakelaars (K.B. van 6 september 1993). Dit houdt onder meer in dat men ingeschreven moet zijn bij het Belgisch Instituut van Vastgoedmakelaars (B.I.V.). Deze vereiste geldt niet voor personen die slechts occasioneel optreden als syndicus.
Het is een mede-eigenaar toegestaan om, na aanstelling door de Algemene Vergadering, op te treden als syndicus.


Waar kan ik de wet op mede-eigendom raadplegen?
Wet op de mede-eigendom (staatsblad)

Wat doet een syndicus?
Vanaf het ogenblik dat diverse woningen of panden, toebehorend aan meer dan één eigenaar, onder één dak vallen, worden we geconfronteerd met de wet op mede-eigendom (B.W. art 577). Deze vereniging van mede-eigenaars (alle eigenaars) beschikt als rechtspersoon over meerdere wettelijke organen, nl. de algemene vergadering (AV) en de syndicus.

De algemene vergadering heeft de globale beslissingsbevoegdheid en zal minstens één keer per jaar samenkomen. Zij verkiezen de raad van mede-eigendom en stellen de rekeningcommissaris aan. Gebouwen met meer dan 20 kavels zijn bij wet verplicht om een raad van mede-eigendom te installeren.

De syndicus draagt zorg voor de uitvoering van de beslissing van de algemene vergadering en de wetgever legt de syndicus bepaalde wettelijke taken op zoals ondermeer:
- het financieel beheer
- het technisch beheer
- het administratief beheer
- het communicatief beheer


Mag een huurder de eigenaar vertegenwoordigen op de Algemene Vergadering van Mede-eigenaars?
Ja, een niet-eigenaar kan de eigenaar vertegenwoordigen op de Algemene Vergadering van Mede-eigenaars (artikel 577-6 § 5 Burgerlijk Wetboek). De syndicus is er overigens toe gehouden de datum en plaats van de AV mee te delen aan huurders die hun hoofdverblijfplaats hebben in het gebouw. De huurder moet de mogelijkheid krijgen om zijn eventuele opmerkingen of vragen met betrekking tot de gemeenschappelijke delen te formuleren (artikel 577-8 § 4, 8° Burgerlijk Wetboek).


Wat is het verschil tussen gemene delen en privatieve delen?
De ”gemene delen” of ”gemeenschappelijke delen” zijn die delen van een mede-eigendom (appartementsgebouw) die in de basisakte bestemd werden om te worden gebruikt door meerdere mede-eigenaars of door alle.
Voorbeelden zijn: daken, liften, traphallen, ...

De ”privatieve delen” of de ”privatieven” zijn de delen die in de basisakte bestemd werden om te worden gebruikt door slechts één eigenaar.
Voorbeelden zijn: de appartementen zelf, kelders van individuele eigenaars, ...
Het onderscheid tussen gemene en privatieve delen is belangrijk omdat het bepaalt wie erover bevoegd is: de vereniging van mede-eigenaars heeft immers geen beslissingsbevoegdheid over de privatieve delen.


Wat is gedwongen appartementsmede-eigendom?
Een mede-eigendom is een minidemocratie waarbinnen we verschillende spelers terug vinden: mede-eigenaars, huurders, conciërge, vastgoedmakelaars, aannemers,... en last but not least, de wettelijke vertegenwoordiger van de vereniging van mede-eigenaars, de syndicus. Vanaf het ogenblik dat de onverdeeldheid ontstaat of wanneer minstens 1 kavel werd verkocht (er zijn vanaf dan minstens 2 verschillende eigenaars) en de statuten werden door de hypotheekbewaarder overgeschreven, valt het gebouw onder de gedwongen appartementsmede-eigendom. Alsdan ontstaat de vereniging van mede-eigenaars welke rechtspersoonlijkheid verkrijgt. Na het ontstaan draagt zij de benaming : ”vereniging van mede-eigenaars”, (VME) gevolgd door de vermeldingen betreffende de ligging van het gebouw of de groep van gebouwen. Zij heeft haar zetel in het gebouw.


Wat is een Algemene Vergadering en waartoe dient ze?
De algemene vergadering (AV) is het hoogste orgaan binnen de vereniging van mede-eigenaars. Hier worden zo goed als alle beslissingen genomen (uitgezonderd deze waartoe de syndicus geen mandaat behoeft of wanneer omwille van hoogdringendheid er geen tijd was om een bijzondere vergadering samen te roepen), wordt jaarlijks de financiële toestand besproken, wordt over de décharge gestemd.

De AV is in feite de wetgevende macht van de VME, de syndicus als gemandateerde (lasthebber) van de VME de uitvoerende macht. Zij wordt door de syndicus éénmaal per jaar samen geroepen. De periode/dag staan meestal in de statuten beschreven. Indien gewenst kan de algemene vergadering met de benodigde meerderheid zelf de periode, dag, uur wijzigen of vastleggen. Ook de modaliteiten (wijze van oproeping, vrije dagen die bij het versturen van de oproeping tussen de postdatum en datum AV moeten liggen,...) worden in het reglement van mede-eigendom bepaald.


Wat is de rol van de raad van mede-eigendom?
In veel gevallen wordt er naast de syndicus een raad van mede-eigendom aangesteld. De samenstelling kan uit 1 mede-eigenaar (kleinere gebouwen) of kan uit meerdere (grote gebouwen) mede-eigenaars bestaan. De taak van een raad wordt in de wet omschreven als: ”de syndicus bijstaan en toezicht houden op zijn beheer”.

Een raad van mede-eigendom heeft wettelijk geen enkele autonome beslissingsbevoegdheid! Zij kan alleen voor wel omschreven doeleinden of voor een beperkte duur de bevoegdheid van de algemene vergadering krijgen om handelingen te stellen. De syndicus blijft als enige aansprakelijk voor zijn beheer.


Wat is een Bijzondere Algemene Vergadering?
Buiten de jaarlijkse statutaire vergadering kan de syndicus steeds wanneer hij dit in het belang van de VME dringend en noodzakelijk acht, een extra (bijzondere) algemene vergadering bijeen roepen. Ook mede-eigenaars kunnen tot zulke vergadering oproepen. De wet voorziet dat wanneer één of meerdere eigenaars die tezamen minstens 1/5de van de totale gemeenschappelijke aandelen vertegenwoordigen (tenzij strengere bepalingen in de statuten worden voorzien), tot een bijzondere vergadering kunnen oproepen. Dit gebeurt middels de zorgen van de syndicus. Diegene die om de bijzondere vergadering verzoekt, meldt schriftelijk duidelijk het dagordepunt of punten die dienen te worden behandeld/waarover dient te worden beslist. Wanneer de syndicus onrechtmatig weigert dit te doen of aan de vraag verzuimt, dan kunnen de eigenaars aan de rechter vragen de vergadering te gelasten. Net zoals de algemene vergadering, dienen de modaliteiten met betrekking tot de oproeping te worden nageleefd. Verder gelden dezelfde regels als wanneer het om een statutaire vergadering zou gaan.
 
 
Wie kan als syndicus optreden?
Mede-eigenaars hebben drie mogelijkheden:

Eén van de mede-eigenaars die optreedt als syndicus
Het is perfect mogelijk dat één van de mede-eigenaars binnen het gebouw alle hogergenoemde taken op zich neemt. Vaak leidt deze situatie op termijn echter tot spanningen tussen de mede-eigenaars en al even vaak blijkt dat de syndicus-mede-eigenaar zijn taak wat onderschat. Essentieel is ook te beseffen dat de mede-eigenaar-syndicus dezelfde professionele aansprakelijkheid draagt als de professionele syndicus.

De professionele syndicus.
In de meeste gevallen wordt beroep gedaan op een professionele, erkende syndicus. Ingevolge de Wet van 6 september 1993 op het Statuut van de Vastgoedmakelaars, is de activiteit van verkoop, verhuur en beheer van gebouwen wettelijk voorbehouden aan de erkende vastgoedmakelaars en aan diegenen tot wiens normale beroepsactiviteit deze activiteiten behoren, mits zij onderworpen zijn aan de tucht van een erkende beroepsinstantie.
De voordelen van een professionele syndicus liggen voor de hand: professionele vakkennis en ervaring, vaak kunnen gunstiger blok-tarieven afgesloten worden, neutraliteit tegenover de mede-eigenaars vermijdt conflicten.

De advocaat-syndicus.
Mits hij daartoe toestemming krijgt van zijn stafhouder, kan een advocaat aangesteld worden als syndicus.


Wie stelt de syndicus aan?
Bij nieuwbouw wordt de syndicus nogal eens aangeduid door de bouwpromotor en wordt het mandaat doorgaans vastgelegd in de basisakte. Of wordt het vastgelegd in het reglement van mede-eigendom. Deze aanstelling vervalt van rechtswege bij de eerste algemene vergadering van de vereniging voor mede-eigenaars. De algemene vergadering kan de syndicus herbenoemen. Het mandaat van de syndicus bedraagt minimum 1 jaar, maar mag de 5 jaar niet overschrijden, verlening is echter wel mogelijk.

De bevoegdheid van de algemene vergadering om de eerste syndicus aan te stellen kan het gevolg zijn van twee feiten, ofwel werd de syndicus in het reglement van mede-eigendom niet aangesteld ofwel werd de syndicus in het reglement van mede-eigendom wel aangesteld en vervalt de aanstelling van rechtswege bij de eerste algemene vergadering.

De algemene vergadering beslist over de benoeming van een nieuwe syndicus (mits dit agendapunt voorafgaandelijk op de uitnodiging werd vermeld) met een volstrekte meerderheid van stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars. De syndicus kan eveneens gekozen of aangesteld worden door de vrederechter, of op verzoek van iedere mede-eigenaar. De benoeming van een syndicus is pas voltrokken wanneer hij zijn opdracht aanvaard heeft. De aanvaarding kan uitdrukkelijk zijn. Ze kan blijken uit de ondertekening van een overeenkomst tussen syndicus en Vereniging van Mede-eigenaars, maar kan ook stilzwijgend zijn en blijken uit de uitvoering van de toevertrouwde opdracht.

Moet er een éénmalig oriënterend bodemonderzoek gebeuren in ons appartementsgebouw?
Krachtens het bodemdecreeet dient er inderdaad tegen 31 december 2014, in een aantal appartementsgebouwen, een éénmalig oriënterend bodemonderzoek te worden uitgevoerd. Dit is met name het geval indien, voor de oprichting van de mede-eigendom, op het perceel een risico-inrichting was gevestigd (bv. een pompstation ...). Ook als er in de mede-eigendom zelf een risico-inrichting was gevestigd (bv. een mazouttank van meer dan 20.000 liter), is een dergelijk onderzoek verplicht.
Het onderzoek dient te gebeuren, door een erkend bodemsaneringsdeskundige, op initiatief van de syndicus en normaliter (*) op kosten van de vereniging van mede-eigenaars.
(*): Sommige steden en gemeenten nemen zelf ook initiatieven om dit in kaart te brengen en gelasten, op hun kosten, een studiebureau om bepaalde sites te onderzoeken.
Een oriënterend bodemonderzoek is een eerste steekproefgewijs onderzoek en heeft tot doel na te gaan of er op een perceel bodemverontreiniging aanwezig is. Zo ja, zal men moeten overgaan tot het opmaken van een uitvoeriger beschrijvend bodemonderzoek.
Is er in het gebouw nog steeds een risico-inrichting gevestigd, dan moet periodiek een oriënterend bodemonderzoek worden opgemaakt. Afhankelijk van het tijdstip waarop de exploitatie van de risico-inrichting werd aangevat, is dit om de 10 of om de 20 jaar.