Update 27/09/22

6. De stedenbouwkundige vergunning: Wat Wanneer? Hoe? 

6.1 Wanneer is een stedenbouwkundige vergunning nodig?

Als algemene regel geldt dat u voor de bouw van een constructie stedenbouwkundige vergunning nodig hebt. Nochtans hebt u niet alleen een vergunning nodig om te "bouwen" maar ook om:

• een grond te gebruiken om er een of meer vaste inrichtingen plaatsen;
• te slopen;
• te herbouwen,
• te verbouwen (zowel binnen- als buitenwerken aan een gebouw

Onder bouwen wordt verstaan de oprichting van een gebouw of constructie of het plaatsen van een inrichting die
• omwille van de stabiliteit steun neemt in, aan of op de grond
• bestemd is om ter plaatse te blijven staan.
Ook als u een reclamebord, houten afsluitingen, afsluitingen die uit betonpalen bestaan en verhardingen wilt plaatsen, is een vergunning nodig.

U moet een vergunning aanvragen, zelfs als: 

- de constructie uit niet-duurzame materialen bestaat (de verschillende onderdelen van het bouwwerk hoeven niet eens onlosmakelijk met elkaar te zijn verbonden). Zo wordt een muur uit betonnen palen en uit platen die in de palen worden vastgehouden door een inkeping en dus los in de palen zitten als een bouwwerk beschouwd;
- de constructie uit elkaar kan worden genomen; de constructie verplaatsbaar is; u alleen maar iets wilt afbreken; u alleen maar iets wilt heropbouwen; het alleen maar om verhardingen gaat; de constructie ondergronds is.
- Enkel instandhoudingswerken of onderhoudswerken ontsnappen aan de stedenbouwkundige vergunningsplicht.Dat zijn werken die het gebruik van een gebouw voor de toekomst veilig stellen door het bijwerken, herstellen of vervangen van geërodeerde of versleten materialen of onderdelen (bijvoorbeeld: de vervanging van ramen of van pleisterwerk en het herstellen van kapotte verhardingen).

Let op: het vervangen van dakgebinten of dragende balken van het dak (met uitzondering van plaatselijke herstellingen) zijn dan wel weer vergunningsplichtig, net als het geheel of gedeeltelijk herbouwen of vervangen van buitenmuren, zelfs als u de bestaande stenen recupereert.

Voert u onderhouds- en instandhoudingswerken uit aan een monument of een gebouw dat gelegen is in een beschermd stads- of dorpsgezicht, dan is voor deze werken wel de toestemming van het Bestuur voor Monumenten en Landschappen vereist.
Niet alleen voor bouwactiviteiten maar ook voor de volgende handelingen hebt u een stedenbouwkundige vergunning nodig:

a) Het vellen van hoogstammige bomen (alleenstaand of in groeps- of lijnverband) voor zover ze geen deel uitmaken van met bomen begroeide oppervlakten, zoals bedoeld in het Bosdecreet; Een hoogstammige boom is elke boom die op een hoogte van 1 meter boven het maaiveld een stamomtrek van minstens 1 meter heeft (zie ook hoofdstuk 22.5.).

b) Aanmerkelijke reliëfwijzigingen.
Een aanmerkelijke reliëfwijziging is onder meer elke aanvulling, ophoging, uitgraving of uitdieping die de aard of de functie van het terrein wijzigt. Dit geldt bijvoorbeeld voor het afgraven van een 10 centimeter dikke humuslaag in natuurgebied of voor de aanleg van parkeerplaatsen op een weiland in landbouwgebied via een ophoging met steenslag.

c) Een grond gewoonlijk gebruiken, aanleggen of inrichten voor:
• de opslag van gebruikte of afgedankte voertuigen en van allerhande materialen, materieel of afval;
• het parkeren van voertuigen, wagens of aanhangwagens;
• het plaatsen van een of meer verplaatsbare inrichtingen die voor bewoning kunnen worden gebruikt, zoals woonwagens, kampeerwagens, afgedankte voertuigen en tenten;
• het plaatsen van rollend materieel of van één of meer verplaatsbare inrichtingen die hoofdzakelijk voor publicitaire doeleinden worden gebruikt.

d) Gebruikswijzigingen.

Een gebruikswijziging is de gehele of gedeeltelijke wijziging van de hoofdfunctie van een onroerend goed van een van de volgende functiecategorieën naar een andere: 1 ° wonen, 2° verblijfsrecreatie, 3° dagrecreatie, 4° landbouw in de ruime zin, 5° handel, horeca, kantoorfunctie en diensten, 6° industrie en ambacht.
Voorbeelden:
• het ombouwen van een kantoor tot woning,
• het gebruik van een hoeve (in agrarisch gebied) als woning voor een niet-landbouwer,
• het permanent bewonen van een gebouw in een recreatiegebied.

e) De wijziging in een gebouw van het aantal woongelegenheden voor de huisvesting van een gezin of een alleenstaande, ongeacht of het gaat om een eengezinswoning, een etagewoning, een flatgebouw, een studio of een al dan niet gemeubelde kamer.

f) De plaatsing of wijziging van publiciteitsinrich

tingen of uithangborden.

g) De aanleg of wijziging van recreatieve terrei nen, zoals een golfterrein, een voetbalterrein, een tennisveld, een zwembad.

Opmerking: De bovenstaande opsomming is niet volledig!

Niet alleen het decreet op de ruimtelijke ordening bepaalt dat u voos een aantal werken, handelingen en wijzigingen een stedenbouwkundige vergunning nodig hebt, maar ook op grond van een (gemeentelijke) bouw- of stedenbouwkundige verordening kan in bepaalde gevallen een stedenbouwkundige vergunning vereist zijn of kunnen bijkomende voorwaarden worden opgelegd.

Dit verklaart waarom in Gent o.a.:
• zonnetenten en regenvangputten aan specifieke voorschriften moeten voldoen;
• de plaatsing van schotelantennes of pyloonantennen en het vellen van hoogstammige bomen (waar die ook staan) toch vergunningsplichtig zijn, hoewel deze handelingen in toepassing van de gewestelijke regelgeving op de ruimtelijke ordening zijn vrijgesteld van een stedenbouwkundige vergunning;
• specifieke bepalingen gelden voor het opdelen, omvormen, slopen of samenvoegen van eengezinswoningen.

6.2 De kamerwoningen

Wie in het Gentse zijn woning wil bouwen of verbouwen moet rekening houden met het Decreet op de Kamerwoningen van 4/2/97 en ook met het Algemeen Bouwreglement. Daarin zitten bepalingen die de geschikte eensgezinswoningen willen beschermen door de verdere opdeling van de woningen in studentenkamers in de stad tegen te gaan. Gedaan dus met het onbeperkt opdelen van panden in (te kleine) kamerwoningen. Voor gezinnen met kinderen moet de stad daarmee opnieuw aantrekkelijk worden en moet een huis met een tuintje in de stad weer volop tot de mogelijkheden behoren.

Er is een vergunning nodig om een woning om te bouwen tot een pand voor meerdere gezinnen. Waar er eensgezinswoningen waren of zijn, moeten die maximaal bewaard worden. Een passende woning voor één gezin nog omvormen tot een woning voor meer gezinnen, bv. een huis opdelen in studio's, flats of kamers, kan dus niet zomaar meer. Ook de opdeling voor andere functies is aan banden gelegd. Zo moet de tweede functie van een pand met een woonfunctie (bv. een winkel- of kantoorfunctie) beperkt blijven tot één bouwlaag. De rest moet één woning blijven, mét een toegang tot de tuin of de koer. In beide gevallen gaat het om eengezinswoningen met een totale vloeroppervlakte (dit is de oppervlakte van alle verdiepingen samen) van 80 tot 250 m2, waarbij het mogelijk is om een tuin of koer aan te leggen (eventueel door bijgebouwen, zoals bergingen of opslagruimten, te slopen). Een bestaande woning voor één gezin, met een totale vloeroppervlakte van meer dan 250 m² mag wél worden opgedeeld en kan wel een andere functie krijgen, maar zodra er een koer of tuintje kan aangelegd worden, moet minstens één woonentiteit (een kamer, flat of studio bv.) van minimaal 100 m2 vloeroppervlakte, rechtstreeks toegang hebben tot de koer of tuin.
Ook bij het herbouwen (na slopen) moeten we er zoveel mogelijk naar streven om toch minstens één woning te realiseren die rechtstreeks uitgeeft op een koer of tuin.

Meer informatie:
Dienst Administratie, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel. (09)266 79 50.

6.3 De zonevreemde constructies

Tot 18 juni 2004 gelden voor zonevreemde constructies een aantal aparte regels.

Een woning in een agrarische zone, of een bedrijf in een woonzone zijn zonevreemd.

Zonevreemde woningen die niet verkrot zijn, kunnen onder bepaalde voorwaarden worden verbouwd, herbouwd of uitgebreid.
Al deze ver- en herbouwingswerken en uitbreidingen zijn maar mogelijk voor woningen die vergund zijn. In dit verband is wel het volgende van belang: voor constructies waarvan bewezen is dat ze dateren van voor de inwerkingtreding van de stedenbouwwet van 29 maart 1962, bestaat een vermoeden dat ze als vergund moeten worden beschouwd.
Onder bepaalde voorwaarden mag u zonevreemde bedrijven uitbreiden of aanpassen.
Ook hier geldt de beperking dat deze werken slechts mogelijk zijn voor bestaande, vergunde gebouwen.

6.4 Voor welke werken hebt u geen stedenbouwkundige vergunning nodig?

De volgende werken zijn vrijgesteld van een stedenbouwkundige vergunning op voorwaarde dat ze niet strijdig zijn met de voorschriften van:
• bouw- of stedenbouwkundige verordeningen;
• verkavelingsverordeningen;
• Bijzondere Plannen van Aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen;
• bouw- of stedenbouwkundige vergunningen en verkavelingsvergunningen;
• andere regelgeving, zoals het burgerlijk wetboek, de wetgeving op monumenten en landschappen en de milieuwetgeving, enz.

a) Bepaalde tijdelijke werken.
Bedoeld worden de tijdelijke werken, handelingen en wijzigingen die nodig zijn voor de uitvoering van vergunde werken, voor zover ze plaatsvinden binnen de werkstrook afgebakend in de stedenbouwkundige vergunning. Bijvoorbeeld: het plaatsen van bouwkranen, de tijdelijke opslag van grond en andere bouwmaterialen, de aanleg van tijdelijke verhardingen om het bouwterrein te kunnen bereiken,...

b) Bepaalde technische installaties, zoals de plaatsing van sanitaire en elektrische installaties en verwarmings-, isolerings-, of verluchtingsinstallaties in een gebouw.
Een vergunning is wel vereist als deze werken een vergunningsplichtige functiewijziging, of - wanneer het om een woongebouw gaat - een wijziging van het aantal woongelegenheden met zich meebrengen.

c) Bepaalde binnenverbouwingen.
Met name voor inrichtingswerkzaamheden in een gebouw of voor werkzaamheden voor de geschiktmaking van lokalen.
Een vergunning is wel vereist wanneer deze werken de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengen of als ze een vergunningsplichtige functiewijziging, of de wijziging van het aantal woongelegenheden in een woongebouw met zich meebrengen.

d) Bepaalde publiciteitsinrichtingen of uithangborden.
Dit zijn alle vaste constructies (zoals bijvoorbeeld reclamezuilen, maar ook installaties op blinde gevels) voor het aanplakken van affiches.
Uithangborden onderscheiden zich van publiciteitsinrichtingen doordat ze enkel de ter plaatse uitgevoerde activiteit aankondigen.
De vrijstelling geldt voor:
• de bevestiging aan een vergund gebouw van maximaal een niet-verlicht of niet-lichtgevend uithangbord dat niet groter is dan één vierkante meter;
• publiciteitsinrichtingen die voortvloeien uit wettelijke of reglementaire bepalingen;
• publiciteitsinrichtingen die enkel informatie van de overheid bevatten of deel uitmaken van sensibiliseringscampagnes van de overheid;
• door de overheid beschikbaar gestelde borden of zuilen voor socio-culturele en politieke affichage;
• publiciteitsinrichtingen, aangebracht op een gebouw of grond, om bekend te maken dat dit goed te koop of te huur is, op voorwaarde dat de oppervlakte niet groter is dan één vierkante meter en dat de publiciteit onmiddellijk na verhuur of verkoop wordt verwijderd.

e) De plaatsing van dakvlakvensters en/of fotovoltaïsche zonnepanelen en/of zonneboilers in het dakvlak, tot een maximum van 20 % van de dakoppervlakte, en van fotovoltaïsche zonnepanelen en/of zonneboilers op een plat dak (zie ook hoofdstuk 12.6.).

f) Bepaalde verhardingen in tuinen binnen 30 meter van vergunde woongebouwen en op de hoogte van het natuurlijk maaiveld (geen ophoging), zoals:

• de strikt noodzakelijke toegangen tot en opritten naar het gebouw of de gebouwen;
• tuinpaden in de zij- en achtertuinstrook;
• terrassen, voor zover ze niet gelegen zijn in de voortuinstrook, minstens 1 meter van de zijdelingse en achterste perceelgrenzen verwijderd blijven en in totaal niet groter zijn dan 50 vierkante meter.

g) Bepaalde ondergrondse constructies.
Onder andere voor een regenwaterreservoir, een septische put, een bezinkput en een brandstoftank voor huishoudelijk gebruik bij een vergunde woning.
Deze installaties moeten minimaal 1 meter van de zijdelingse en achterste perceelgrenzen verwijderd blijven.

h) De afbraak van vrijstaande bouwwerken of constructies waarvan de grondoppervlakteminder dan 100 vierkante meter bedraagt.
Het mag evenwel niet gaan om:
• kleine elementen en constructies die van belang zijn voor de kwaliteit van de leef
omgeving, een volkskundige, historische of esthetische waarde hebben, als referentie dienen voor de bevolking van een buurt of wijk, of bijdragen tot het gevoel van een plaatselijke bevolking om tot een bepaalde plek te behoren (bijvoorbeeld: fonteinen, kiosken, pompen, putten, kruisen, veldkapellen, standbeelden, ...).
• gebouwen of constructies die zijn opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed.

i) Lichte afsluitingen:
• die bestaan uit houten palen of palen uit kunststof met prikkelof schrikdraad;
• met een maximumhoogte van 2 meter, die bestaan uit betonnen of metalen palen en draad of draadgaas, uit één betonplaat van maximum 40 centimeter hoog en draad of draadgaas, opgericht ter afsluiting van een goed;
• voortuinmuurtjes in metselwerk met een maximale hoogte van 50 centimeter;
• smeedijzeren poorten, geplaatst tussen twee gemetselde kolommen met een maximale hoogte van 2 meter.

In bepaalde gebieden, zoals in landbouwgebied, is voor de laatste drie soorten afsluitingen wel een stedenbouwkundige vergunning vereist.

j) Normale tuinuitrusting binnen 30 meter van een vergund woongebouw, bijvoorbeeld:
• maximaal 1 houten tuinhuisje, ofwel 1 houten hok voor dieren, ofwel 1 houten duiventil van maximaal 6 vierkante meter;
• maximaal 1 volière, ofwel 1 serre van maximaal 10 vierkante meter;
• siervijvers met aanhorigheden met een totale maximale oppervlakte van 30 vierkante meter;
Deze drie zaken mogen niet zonder vergunning worden opgericht in kwetsbare gebieden, zoals bijvoorbeeld natuurgebied. Daarenboven moet het tuinhuisje, het houten hok voor dieren, de houten duiventil, de volière of de serre worden opgericht tegen een bestaande vergunde muur, ofwel op ten minste 1 meter van de perceelsgrenzen, maar niet in de voortuinstrook.
De kroonlijsthoogte is beperkt tot 2,50 meter, de nokhoogte is beperkt tot 3 meter.

Andere voorbeelden zijn rotstuintjes, pergola's, tuinmuurtjes (geen afsluitingsmuren) met een maximumhoogte van 1,2 meter. barbecues, speeltoestellen, brievenbussen, ...

k) Het vellen van hoogstammige bomen.

Volgende voorwaarden moeten evenwel vervuld zijn:
• ze maken geen deel uit van een bos, zoals bedoeld in het Bosdecreet en zijn uitvoeringsbesluiten;
• ze zijn gelegen in een woongebied of in een industriegebied, of in een daarmee vergelijkbaar gebied, en niet in een woonparkgebied of in een daarmee vergelijkbaar gebied;
• ze bevinden zich op huiskavels van een vergunde woning of vergund bedrijfsgebouw, maar niet op de grens van het openbaar domein;
• ze zijn gelegen binnen een straat van maximaal 15 meter rondom de vergunde woning of het bedrijfsgebouw.
U hebt ook geen vergunning nodig als er geveld wordt omwille van acuut gevaar en met voorafgaande instemming van het Bosbeheer, en als het vellen als activiteit in een goedgekeurd beheersplan of goedgekeurde beheersvisie is opgenomen.

Belangrijke opmerking:
In Gent geldt een strengere regel: hier is het vellen van hoogstammige bomen altijd vergunningsplichtig, waar ze ook staan (zie ook hoofdstuk 6.1.a. en 22.5.).

l) In de onmiddellijke omgeving van een woongebouw een grond gewoonlijk gebruiken, aanleggen of inrichten voor:

• het opslaan van allerhande bij de woning behorende materialen, materieel of huishoudelijk afval, zoals brandhout, snoeihout, afvalcontainers, vuilnisbakken en composthopen, ... met een totaal maximaal volume van 10 kubieke meter, niet zichtbaar vanaf de openbare weg;
• het plaatsen van één verplaatsbare inrichting die voor bewoning kan worden gebruikt zoals één woonwagen, één kampeerwagen of één tent.

m) Het slopen of verwijderen van de zaken die in toepassing van de vrijstellingsregeling zonder stedenbouwkundige vergunning mogen worden opgericht;

6.5 Wanneer moet u een beroep doen op een architect?

In principe moet u om een stedenbouwkundige vergunning aan te vragen een beroep doen op de medewerking van een architect. Die maakt de plannen op, stelt het bouwaanvraagdossier samen, ondertekent de nodige stukken en volgt de uitvoering van de werken. De architect is gedurende tien jaar gebonden door zijn beroepsaansprakelijkheid en is daarvoor verzekerd.

Als algemene regel geldt dat voor bouwactiviteiten waarvoor u geen vergunning nodig hebt, ook de medewerking van een architect niet is vereist.

Maar ook een aantal vergunningsplichtige werken en activiteiten zijn vrijgesteld van de medewerking van een architect. Het gaat om kleine werken die weinig met "bouwen" te maken hebben, zoals infrastructuurwerken, bouwwerken aan industriële installaties en terreinaanleg. Uiteraard mag u voor deze werken altijd uit vrije wil het advies of de medewerking van een architect of een andere deskundige (tuinontwerper, bouwkundig tekenaar, binnenhuisontwerper) vragen. In de woningbouw is bijvoorbeeld het aanbrengen van gevelstenen vergunningsplichtig en tegelijk vrijgesteld van de medewerking van een architect net als het plaatsen van een bakstenen muur van 2,6 meter hoog (zie ook hoofdstuk 2).

6.6 Overzicht van de werken waarvoor u geen arcitect nodig heeft

Voor zowat alle werken waarvoor een eenvoudige dossiersamenstelling volstaat, moet u ook geen beroep doen op de medewerking van een architect. Voorbeelden daarvan zijn: werken voor het geschikt maken van lokalen of werken aan buitenvlakken van gebouwen (plaatsen van een gevelsteen) die geen wijziging van het gebruik of de bestemming of een wijziging van het aantal woongelegenheden met zich meebrengen, de oprichting van kleine bijgebouwtjes (veranda, tuinhuisje, ...) of aanhorigheden (antennes, parkeerplaatsen, ...) bij een woning.
Als u echter binnenverbouwingswerken of werken aan de gevels of dakvlakken uitvoert, waarbij de stabiliteit, het architectonisch karakter of de vormelijke kwaliteiten van het gebouw wijzigen, moet u een beroep doen op een architect. Dit is ook het geval wanneer uw verbouwing gepaard gaat met een volume-uitbreiding.
De medewerking van een architect is dan weer niet vereist voor het ontbossen van een grond of het vellen van een of meer bomen, noch voor het wijzigen van het reliëf van de bodem.

Meer informatie:
Dienst Administratie. Woodrow Wilsonplein 1. 9000 Gent, tel. (09)266 79 64.

6.7 Het bouwmisdrijf

Wanneer u de wetgeving op de ruimtelijke ordening niet respecteert (u start de bouwwerken zonder vergunning, in strijd met de vergunning, nadat de vergunning is vervallen, ... ), weet dan dat dergelijke inbreuken kunnen worden vastgesteld door de Gentse bouwpolitie en strafbaar zijn.
De rechtbank kan u bijvoorbeeld verplichten om de al uitgevoerde werken ongedaan te maken en de plaats weer in haar oorspronkelijke staat te herstellen of bepaalde aanpassingswerken uit te voeren of u een boete opleggen die evenredig is aan de meerwaarde die het goed heeft verkregen door de onrechtmatig uitgevoerde werken.