Mathys bvba 

Aannemer algemene bouwwerken

Bedrijfsinfo

Realisaties

Huidige werf

Bouwkundige begrippen

De Bouwgids

Bouwfun

Contact

Bouwlink

Immo
Update 31/05/17

 

1. De aankoop van een onroerend goed.

De aankoop van een onroerend goed is een belangrijke beslissing. Voor u een terrein of woning koopt, neemt u beter een aantal voor­zorgen, om financiële of andere verrassingen te vermijden. De onder­staande vragen kunnen hierbij helpen.

1.1 De analyse van de bouwgrond

• Ligt de grond in een "woonzone" volgens het gewestplan?

• Ligt de grond in een gebied waarvoor een goedgekeurd Bijzonder Plan van Aanleg en/of in een goedgekeurde verkaveling? Zo ja, welke zijn de voorschriften?

• Is de vorm van het perceel geschikt voor de op te trekken woning?

• Vertoont de grond belangrijke niveauverschillen?

• Hoe is de ondergrond? Bij onzekerheid laat u het best een grondonderzoek uitvoeren.

• Is de grond geschikt voor een tuin?

• Zijn alle nutsvoorzieningen voorzien?

• Win bij buren inlichtingen in over de bodemgesteldheid, eventuele geluidshinder, risico van wateroverlast ...

• Rust er een erfdienstbaarheid op de grond (voetweg, waterlopen ...)

• Paalt de grond aan een onbevaarbare waterloop? Als dat zo is vraag dan de "Onderhoudsgids Onbevaarbare Waterlopen" van de Stad Gent aan.

1.2 De analyse van een bestaande woning

Vertoont de woning belangrijke gebreken (voch­tige muren, thermische isolatie, zettingscheuren, enz )?

• Moeten er belangrijke verbouwingswerken uitgevoerd worden om de woning aan uw eigen wensen aan te passen?

• Bij de keuze van een grond of aankoop van een bestaande woning is het interessant een architect te consulteren. Hij zal eventuele "gebreken" kunnen vaststellen die voor u verborgen blijven (oriëntering, bodemgesteldheid, niveauverschillen, scheuren, vocht, ...).

Als u na het overlopen van deze vragen nog altijd het beoogde goed wilt kopen en/of, een woning wilt bouwen of verbouwen, dan moet u bij de Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning van de Stad Gent, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel. (09)266 78 50 navragen of u voor de beoogde werken een vergunning kunt krijgen (zie hoofdstuk "Stedenbouwkundige vergunning"). Als u een pand of bouwgrond beoogt in een deelgemeente, kunt u daarvoor terecht bij de technische diensten van het district in kwestie in het dien­stencentrum van de deelgemeente waar het pand of de bouwgrond gelegen is. Deze diensten kunnen u informeren of het goed al dan niet in een goedgekeurde verkaveling ligt, wat de voorschriften van de verkaveling zijn en wat het BPA bepaalt: (halfopen, open of gesloten bebouwing, inplanting, bouwhoogte, dakvorm, materialen enz.).

Bent u kandidaat-koper (of -verkoper) van een perceel grond of een woning, dan neemt u het best ook even contact op met het Stadsontwikkelingsbedrijf Gent.(www.agsob.be)

Dit stadsbedrijf voert een actief grond- en pandenbeleid in de Stad Gent in dienst van de stedelijke ontwikkeling. Het tracht ook het aanbod van en de vraag naar

betaalbare woningen en gronden dichter bij elkaar te brengen. Het Stadsontwikkelingsbedrijf is eigenaar van diverse gronden en woningen in Gent die op een geschikte bestemming wachten. Er kan altijd een interessant aanbod bij zijn voor u.

1.3 De aankoop

Als de voorafgaande aspecten voldoen aan uw verwachtingen, kunt u de verkoper vragen een optie tot aankoop te ondertekenen. Dit is een geschreven document waarmee de verkoper aan de heer "X", aspirant-koper van het goed, voor de duur "Y" een optie geeft op de aan­koop van ...

Dit attest moet door de verkoper ondertekend en gedateerd worden. De optie brengt geen enkele verplichting mee voor de aspirant-koper. De verkoper daarentegen mag het goed niet verkopen aan een derde persoon, en wel gedurende de in de optie bepaalde termijn. Met de ondertekening van deze optie wordt de eerste etappe afgesloten.

1.4 De notaris (www.notaris.be)

De notaris bemiddelt bij de aankoop van bouwgrond of van een woning en bij het verlijden van de leningsakte. U doet er dus goed aan al vroegtijdig met hem contact op te nemen. Hij kan u op financieel en juridisch gebied belangrijke raad geven. Zo kan hij u onder meer meedelen of het goed belast is met erfdienstbaarheden zoals recht van overgang, hoogspanningsleidingen, nutsleidingen, e.d.

De eigenaar, verkoper of notaris moet op het ogenblik van de verkoop kunnen garanderen dat het wel degelijk om een perceel bouwgrond gaat, en moet hiervoor een stedenbouwkundig attest aanvragen.

Opmerking: als het Stedenbouwkundig Attest niet bij de authentieke akte gevoegd werd, is de notaris verplicht de volgende tekst op te nemen: "... er is geen enkele verbintenis aangegaan voor wat de mogelijkheid betreft op het goed te bouwen of er vaste of verplaats­bare gebouwen op te plaatsen die voor bewoning dienst kunnen doen."

1.5 De authentieke akte

De overeenkomst moet nog officieel gewaarmerkt en geregistreerd te worden. Ook dit is de taak van de notaris. De registratiekosten zijn vervat in wat men in de volksmond de "notariskosten" of het "schrijven" noemt. De registratiekosten bedragen 12,5 % van de prijs van het onroerend goed.

U kunt onder bepaalde voorwaarden een vermindering van het registratierecht krijgen.

1) Als u een bouwgrond koopt om er een bescheiden woning op te bouwen, betaalt u voorlopig 12,5 % registratierechten, maar u kunt 6,5 % terugkrijgen nadat het kadastraal inkomen (K. L) van de gebouwde woning definitief is vastgesteld. Het kadastraal inkomen mag niet meer bedragen dan 30 000 frank (743,68 euro). Dit bedrag wordt verhoogd naargelang van de kinderlast en wordt 34 000 frank (842,84 euro) vanaf drie kinderen ten laste, 38 000 frank (942 euro) vanaf vijf kinderen en 42 000 frank (1041,15 euro) vanaf zeven kinderen ten laste. Een kind dat voor minstens 66 gehandicapt is, telt dubbel.

2) Als u een bestaande woning koopt met een kadastraal inkomen van niet meer dan 30 000 frank (743,68 euro), betaalt u maar 6 van de prijs van het onroerend goed als registratiekosten. De erelonen of honoraria van de notarissen zijn wettelijk vastgelegd en de principes zijn voor het hele land dezelfde.

3) Bijkomende voorwaarden zijn:

• u bezit geen andere onroerende goederen, of hooguit een "bescheiden vastgoedpatrimonium";

• het verlaagde tarief geldt alleen voor fysieke personen (geen vennootschappen of vzw's);

• u moet de woning (of het appartement) in haar (of zijn) geheel kopen;

• u moet de woning de eerste 3 jaar bewonen.

Het staat u volledig vrij uw eigen notaris te kiezen. Meestal stelt de verkoper zijn notaris voor. Die zal geneigd zijn om in de eerste plaats de belangen van zijn cliënt te bevoordelen. U kiest als koper beter uw eigen notaris. Dat kost u niet alleen geen frank meer, maar bovendien zullen uw belangen correct verdedigd worden.

U kunt een beroep doen op de Verzekering van het Notariaat, (tel. (02)505 08 81) als een notaris een fout heeft gemaakt door ver­getelheid, onachtzaamheid, slordigheid, enz. U kunt deze verzeke­ring enkel aanspreken via de notaris zelf. Weigert hij medewerking, contacteer dan de voorzitter van de notariskamer van het gerechtelijk arrondissement waartoe de notaris behoort.

Meer info kunt u krijgen bij de href="http://www.notaris.be/">Koninklijke Federatie van Notarissen, tel. (02)505 05 10.

 

1.6 Het bodemattest

De laatste jaren zijn er meer en meer gevallen van (ernstige) bodem­verontreiniging. Verontreiniging van de bodem is niet altijd op het eerste gezicht vast te stellen. Om te vermijden dat vervuilde gronden wor­den overgedragen en om "vervuilers" achteraf te kunnen opsporen, is sinds 1 oktober 1996 het bodemsaneringdecreet van toepassing.

Dit decreet bepaalt dat bij iedere overdracht van een stuk grond (verkoop, verhuur, verpachting, schenking, ...) een bodemattest moet worden aangevraagd door de verkoper bij de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM). Dit attest moet verplicht vermeld worden in de akte. Zonder bodemattest is de overdracht onmogelijk!

Als op de over te dragen gronden risicoactiviteiten plaatsvinden of gevonden hebben, moet er ook een bodemonderzoek komen. Risico­activiteiten (zoals de uitbating van een benzinestation, een auto herstelwerkplaats, ...) zijn wettelijk omschreven in bijlage 1 van het Vlaams Reglement op de Bodemsanering - VLAREBO.

Meer informatie:

Inlichtingen, formulieren en attesten kunt u aanvragen bij href="http://www.ovam.be/">OVAM, Dienst sanering bodemattesten, Kan. De Deckerstraat 22-‑26, 2800 Mechelen tel. (015)28 42 85. Voor formulieren kunt u ook terecht bij de Dienst Leefmilieu en Natuurontwikkeling van de Stad Gent, Braemkasteelstraat 41, 9050 Gentbrugge, tel. (09)239 43 11.

href="http://www.grondbank.be">De grondbank via internet.